不動産投資ローンの必要書類一覧｜個人・物件・賃貸状況の資料のそろえ方

不動産投資ローンの申込みでは、本人確認書類、収入を示す書類、資産と負債の一覧、そして物件に関する資料が必要になります。具体的な書類は金融機関ごとに異なりますが、一般的な項目を事前にそろえておけば、審査の遅れや、追加の依頼で慌てることを避けられます。ここでは、主な書類と、入手先、注意する点を整理します。

書類の全体像

これらは、事前審査と本審査のどちらでも、段階的に求められます。事前審査の時点では、一部の書類で足りることも多く、本審査になると詳しい資料の提出が必要になります。

本人確認と収入の書類

本人確認には、運転免許証やマイナンバーカードが使われるのが一般的です。マイナンバー（個人番号）が記載された書類の取扱いには、特に注意が必要で、金融機関の指示に従って、必要な箇所のみを提出してください。

収入の書類は、会社員の場合、直近の源泉徴収票が基本です。金融機関によっては、複数年分を求めることがあります。副収入がある方、個人事業主、賃貸物件をすでに持っている方は、確定申告書の控えが必要で、直近3期分を求められる場合が多くあります。電子申告（e-Tax）をした場合は、受信通知なども添付します。また、所得証明や課税証明、納税証明書を求められることもあります。これらは、市区町村や税務署で取得できます。

資産・負債の資料

資産としては、預貯金の通帳の写しや、証券会社の取引残高報告書などを提出します。自己資金として用意する資金については、金額に加え、貯めてきた経緯を通帳の履歴から確認される場合があります。保有している不動産がある場合は、その物件の登記事項証明書や、賃貸の収支の資料、住宅ローンの残高の資料もそろえます。

負債については、住宅ローン、自動車ローン、カードローン、奨学金など、すべての借入れの残高と月々の返済額を一覧にします。金融機関は、信用情報機関の記録も確認するため、自己申告の内容と一致するように、正確にまとめてください。

物件に関する書類

物件に関する書類は、売主や不動産会社から入手します。

• 売買契約書案・重要事項説明書案：売買の価格や条件、物件の権利関係、法令上の制限などが書かれています。
• 登記事項証明書（登記簿謄本）：土地と建物の所有者、面積、抵当権などの権利が記載されています。法務局で取得できます。
• 公図・地積測量図：土地の位置や形状、面積を示す資料です。
• 建築確認済証・検査済証：建築の際に、法令に適合していることを示す書類です。検査済証がない場合、担保評価に影響することがあります。
• 固定資産税の納税通知書・評価証明書：土地と建物の評価額、税額を確認するための資料です。
• 修繕履歴・長期修繕計画（区分マンションの場合）：今後の修繕費の見通しを判断するための資料です。

賃貸状況に関する書類

賃貸中の物件では、現在の収益を示す書類が重要です。

1. レントロール：各部屋の、入居者、賃料、契約期間、敷金などを一覧にした表。
2. 賃貸借契約書の写し：契約の条件、更新や解約の規定を確認するため。
3. 過去の収支実績：直近1〜3年程度の、家賃収入と運営費の記録。
4. 管理委託契約書：管理会社への委託の内容と、手数料を確認するため。
5. サブリース契約書（該当する場合）：賃料保証の条件や、見直しの規定を確認するため。

レントロールと収支実績は、金融機関が物件の収益力を判断する基礎になるため、内容に誤りがないか、売主任せにせず、買主として確認することが大切です。実際の入居状況と、書類の内容が一致しているかを、不動産会社や管理会社に確認してください。

法人名義や既存の物件がある場合の追加書類

法人名義で借りる場合は、個人の書類に加えて、法人の書類が必要です。たとえば、履歴事項全部証明書、定款、直近の決算書（貸借対照表や損益計算書、勘定科目の内訳書）、法人税の申告書の控え、納税証明書などです。創業して間もない法人では、決算書が少ないため、代表者個人の資産や収入が重視されることになります。代表者が連帯保証人になるのが一般的で、その場合は代表者個人の書類も求められます。

すでに賃貸用の不動産を持っている場合は、既存の物件ごとの、借入れの返済予定表、賃貸の収支、固定資産税の資料を、一覧にしてまとめておくと、審査がスムーズです。保有する物件が増えるほど、金融機関は全体の収支とバランスを重視します。物件ごとの収支を、年間で整理した資料を自分で作っておくと、説明がしやすくなります。

書類の不備を防ぐポイント

• 有効期限を確認する：登記事項証明書や課税証明書などには、発行から3か月以内など、有効期限が決められている場合があります。
• コピーの鮮明さに注意する：文字が不鮮明だと、再提出を求められる。
• 一貫性を保つ：申込書、通帳、確定申告書の数字が食い違わないようにする。
• 追加の依頼に素早く対応する：審査の期間が延びないようにする。
• 書類を偽造・改ざんしない：金融機関への書類の偽装は、契約違反だけでなく、法的な責任を問われるおそれがあります。不動産会社から、不正確な書類の作成を持ちかけられても、応じないでください。

書類の準備にかかる時間

登記事項証明書や課税証明書は、窓口やオンラインで比較的早く取得できますが、売主側が保管している建築確認済証、検査済証、過去の修繕の記録などは、探すのに時間がかかる場合があります。売買契約を結んでから慌てないよう、物件の買付けの段階で、不動産会社を通じて、これらの有無を早めに確認してください。

よくある質問

書類はすべて最初にそろえる必要がありますか。

事前審査の段階では、本人確認、収入、物件の概要など、一部の書類で足りる場合が多くあります。本審査で、追加の書類が求められます。金融機関の案内に従ってください。

確定申告書の控えがなくなってしまったら、どうすればよいですか。

税務署で、申告書等閲覧サービスや、納税証明書、所得証明などの代わりとなる書類を請求できます。方法は税務署に確認してください。

レントロールは誰が作りますか。

通常は、売主や管理会社が作成します。内容に誤りや、実際の入居状況との違いがないかを、買主も確認してください。

出典・参考

• 国税庁 — 確定申告や納税証明書に関する情報を確認
• 法務省（法務局） — 登記事項証明書などの取得方法を確認
• 国土交通省 — 建築確認や不動産取引に関する制度を確認