返済比率とDSCRの計算方法｜不動産投資ローンで返済に無理がないかを確かめる
投資用ローンの返済比率、DSCR（債務償還余裕率）、損益分岐入居率、CCRの計算式を、満室賃料600万円の仮定例で順に計算し、金利上昇や空室の影響も確認します。
返済比率は「年間の返済額÷年間の家賃収入」、DSCRは「年間の純収益（NOI）÷年間の元利返済額」で求める指標で、どちらも物件の収益で無理なく返済できるかを示します。DSCRが1を下回ると、物件の収益だけでは返済をまかなえません。金融機関は、これらの指標や、同様の観点で審査するため、購入前に自分で計算し、金利上昇や空室が起きても耐えられるかを確認しておくことが重要です。
基本の用語と計算式
| 指標 | 計算式 | 意味 |
|---|---|---|
| 表面利回り | 年間の満室想定賃料÷物件価格 | 運営費や空室を考えない、簡易な利回り |
| 実効賃料収入 | 満室想定賃料×（1−空室率） | 空室を見込んだ収入 |
| NOI（純収益） | 実効賃料収入−運営費 | 借入れの返済や税金の前の、物件の純粋な収益 |
| 実質利回り（NOI利回り） | NOI÷（物件価格＋購入時の諸費用） | 運営費や諸費用を考慮した利回り |
| 返済比率 | 年間の返済額÷実効賃料収入 | 家賃収入のうち、返済に充てられる割合 |
| DSCR | NOI÷年間の元利返済額 | 返済の余裕を示す指標。1.0で収支が均衡 |
| 損益分岐入居率 | （運営費＋年間返済額）÷満室想定賃料 | 収支が赤字にならない最低限の入居率 |
| CCR（自己資本配当率） | 年間のキャッシュフロー÷自己資金 | 投下した自己資金に対する、手残りの割合 |
運営費には、管理委託料、修繕費、共用部の光熱費、清掃費、保険料、固定資産税・都市計画税などが含まれます。なお、借入れの利息は運営費に含めず、返済額として別に扱います。
計算例（仮定の数字）
次の条件で、計算してみます。物件価格7,500万円、満室想定賃料600万円（月50万円）、空室率10%、運営費130万円、借入額6,000万円、金利2.0%、30年の元利均等返済、自己資金は頭金1,500万円と諸費用600万円の合計とします。
- 表面利回り：600万円÷7,500万円＝8.0%
- 実効賃料収入：600万円×（1−0.10）＝540万円
- NOI：540万円−130万円＝410万円
- 実質利回り：410万円÷（7,500万円＋600万円）＝約5.1%
- 年間の元利返済額：月約22万1,800円×12か月＝約266万円
- 返済比率：266万円÷540万円＝約49.3%
- DSCR：410万円÷266万円＝約1.54
- 税引前のキャッシュフロー：410万円−266万円＝約144万円
- CCR：144万円÷（1,500万円＋600万円）＝約6.9%
- 損益分岐入居率：（130万円＋266万円）÷600万円＝約66%
この例では、DSCRは1.54で、返済に一定の余裕があります。入居率が66%を下回ると、キャッシュフローが赤字になります。
金利や空室が変わったときの影響
同じ物件で、金利や空室率が変わった場合を計算します（運営費は130万円のままと仮定）。
| 条件 | 年間の返済額 | NOI | DSCR | キャッシュフロー |
|---|---|---|---|---|
| 金利2.0%・空室10% | 約266万円 | 410万円 | 約1.54 | 約144万円 |
| 金利3.0%・空室10% | 約304万円 | 410万円 | 約1.35 | 約106万円 |
| 金利4.0%・空室10% | 約344万円 | 410万円 | 約1.19 | 約66万円 |
| 金利2.0%・空室20% | 約266万円 | 350万円 | 約1.32 | 約84万円 |
| 金利4.0%・空室20% | 約344万円 | 350万円 | 約1.02 | 約6万円 |
金利が4%になり、空室率も20%に上がると、DSCRは約1.02となり、ほぼ手残りがなくなります。ここから、さらに修繕費や税金の支払いが発生すれば、赤字になります。購入の前に、悪い条件が重なった場合でも、収支が崩れないかを確認しておきましょう。
金融機関の目安と自分の基準
金融機関が重視するDSCRや返済比率の水準は、公表されていません。DSCRは1.2〜1.3以上を一つの目安とする見方もありますが、これは一般的な考え方にすぎず、金融機関や物件の種類、借りる人の属性によって異なります。大切なのは、金融機関の基準に合うかどうかよりも、自分の資金計画に合うかどうかです。融資が通っても、自分にとって無理な返済では意味がありません。
自分の基準としては、次のような点が参考になります。
- 金利が2%程度上がっても、DSCRが1を下回らない
- 入居率が7割程度に下がっても、キャッシュフローが赤字にならない
- 大規模修繕や、設備の交換に備える予備資金が確保できる
- 本業の収入に頼らなくても、数か月は返済を続けられる
指標の定義は一つではない
返済比率やDSCRは、法令で定義が決まっている指標ではありません。そのため、金融機関や不動産会社によって、計算の仕方が少しずつ違います。たとえば、返済比率を、実効賃料ではなく満室想定賃料で割る場合もあれば、運営費を実額ではなく、賃料の一定割合（たとえば2〜3割）と仮定して計算する場合もあります。DSCRも、分子に減価償却費を足し戻した数字を使う、税引後の収益を使う、あるいは返済額に利息のみを使う、といった違いがあります。
不動産会社が提示するシミュレーションの数字と、金融機関の審査で使われる数字が、食い違うことは珍しくありません。数字を見るときは、どの前提で計算されたかを確認し、自分でも同じ条件で再計算してみましょう。特に、運営費の見積りと、空室率の設定は、結果に大きく効く部分です。売主が提供する収支の資料は、満室や、好調な年の数字だけを載せている可能性もあるため、実際の過去数年分の収支と、あわせて見ることをおすすめします。
また、借りる人自身の年収に対する負担を見る指標として、すべての借入れの年間返済額を年収で割った、総返済負担率も使われます。賃貸の収益が十分でも、他の借入れが多いと、この指標で審査に影響することがあります。物件単体の指標と、自分全体の指標の、両方を確認する習慣をつけてください。
計算するときの注意
- 運営費を過小評価しない：修繕費は、築年数が古いほど増えます。売主の過去の実績が、少なめになっている場合があります。
- 空室率の設定を現実的にする：現在の満室状態が、将来も続くとは限りません。
- 税金は別に考える：NOIやキャッシュフローは、所得税や住民税を引く前の数字です。実際の手残りは、税金の支払い後になります。
- ローンの元金返済は経費ではない：帳簿上の利益が出ていても、元金の返済のために、現金が残らないことがあります。
サイト内の返済シミュレーターで、借入額や金利を変えて、返済額を確認できます。
購入判断への使い方
これらの指標は、物件を一つ選ぶためだけでなく、複数の候補を同じ基準で比べるためにも使えます。候補ごとに、実質利回り、DSCR、損益分岐入居率、自己資金に対するキャッシュフローを一覧にすると、表面利回りの高さに惑わされず、本当に余裕のある物件を見分けられます。数字が同程度なら、築年数が浅く、賃貸の需要が安定している立地を優先するのが、一般的な考え方です。
物件を比べるときは、同じ前提の数字で並べることを、忘れないでください。
よくある質問
DSCRはいくつあれば安心ですか。
決まった数字はありません。1.2〜1.3以上を目安とする見方がありますが、金融機関の基準は公開されていません。金利上昇や空室の影響も試算して、自分の余裕を判断してください。
返済比率は何％までが目安ですか。
こちらも一律の基準はありません。返済比率が低いほど余裕がありますが、物件の運営費の割合や、金利の水準によって、適切な水準は変わります。
表面利回りだけで物件を比べてもよいですか。
運営費や空室、諸費用、融資の条件が反映されないため、表面利回りだけでは判断できません。実質利回りとDSCRも合わせて比較してください。
